Bijna iedereen heeft wel eens gehoord van verjaring. Zelfs als u het zelf niet al eens aan de hand heeft gehad, dan heeft u er vast al eens over gehoord. Hieronder speciaal voor u een eerste introductie in dit leerstuk om te zien of u een zaak heeft.
Veel mensen kennen de begrippen verkrijgende en bevrijdende verjaring wel, maar strikt genomen gaat het om verkrijgende verjaring (ook wel acquisitieve verjaring genoemd) en verkrijging dóór bevrijdende verjaring (ook wel extinctieve verjaring genoemd).
Als u een strook grond van uw buurman 10 jaar of meer in bezit heeft en wist u niet beter dan dat het uw grond was, dan bent u te goeder trouw en bent u op grond van de wet eigenaar geworden (art. 3:99 BW). U moet dan wel bewijzen dat u de strook grond 10 jaar lang onafgebroken in bezit heeft gehad. Het bezit van de vorige eigenaar van uw huis en grond mag hierbij opgeteld worden. Dit bezit moet naar buiten toe zichtbaar zijn (bij de eigen tuin getrokken, beplant, hek om hele perceel, inclusief het in bezit genomen gedeelte van de buurman etc.). Goede trouw wordt redelijk snel aangenomen; als de ware eigendomssituatie niet uit de openbare registers blijkt, dan wordt goede trouw in beginsel aangenomen tenzij het tegendeel bewezen kan worden door de buurman die zijn grond dreigt te verliezen.
Als u of uw rechtsvoorganger niet te goeder trouw was, dan moet u de strook grond 20 jaar of meer in uw bezit hebben. Voor het bezit gelden de zelfde eisen als hiervoor genoemd (onafgebroken en naar buiten toe zichtbaar). Maar er is meer voor nodig om eigenaar te worden. De situatie dat iemand de grond van zijn buurman in bezit heeft is een onrechtmatige situatie. De buurman die zijn grond dreigt te verliezen moet binnen 20 jaar tijd eisen dat deze onrechtmatige situatie ophoudt. Doet hij dat niet, dan is zijn vorderingsrecht verjaard (art. 3:314 BW). Er is dan sprake van bevrijdende verjaring, maar er is een specifieke regel nodig om er voor te zorgen dat bevrijdende verjaring ook daadwerkelijk leidt tot eigendomsverkrijging van de bezitter. Art. 3:105 BW zorgt ervoor dat als er sprake is van bevrijdende verjaring, dat dan de eigendom overgaat naar de bezitter van de grond. Hij wordt dan van onrechtmatige bezitter, tot rechtmatige eigenaar!
U kunt niet alleen eigendom verkrijgen door verjaring, maar ook andere rechten zoals het recht van erfdienstbaarheid, het recht uitzicht “binnen de verboden zone” en dergelijke.
Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad echter deze wereld op zijn kop gezet door te oordelen dat de voormalige eigenaar die zijn grond heeft verloren door bevrijdende verjaring, een vordering tot betaling van schadevergoeding kan indienen bij de nieuwe eigenaar. Dit kan ook een vordering tot schadevergoeding in natura zijn, oftewel een vordering om de grond alsnog terug te geven. Het resultaat kan dus zijn dat een eigenaar die een stuk grond door bevrijdende verjaring heeft verkregen, vanwege het niet te goeder trouw zijn, toch zijn nieuwe verkregen eigendom kan verliezen.
Als u meer informatie wilt over vastgoed of vragen of opmerkingen heeft naar aanleiding van dit artikel dan kunt u uiteraard bellen of mailen!
Hartelijke groet,
Dirlex
