Kan je de huurprijs van je bedrijfsruimte nog wijzigen?
Stel: je hebt een pand waar een restaurant in uitgebaat kan worden, verhuurd aan een restauranthouder. In het huurcontract heb je een concurrerende huurprijs afgesproken, maar inmiddels ben je drie jaar verder en de huurprijs is alleen maar iets verhoogd door indexatie. Er komen allerlei kosten bij en de restaurants in de omgeving worden voor veel hogere prijzen verhuurd. De huurprijs is dus niet meer marktconform en het dreigt je zelfs geld te kosten in plaats van dat deze belegging ook echt wat oplevert. Wat moet je nu doen?
Of de omgekeerde situatie: je hebt 6 jaar geleden een winkelpand gehuurd. Vorig jaar is het contract nog verlengd (voor onbepaalde tijd) en is een hogere huurprijs afgesproken omdat je inmiddels een gevestigde naam hebt en meer omzet hebt dan toen je een beginnende ondernemer was. Het afgelopen jaar ging het echter niet goed met de zaken en de verwachting is dat deze negatieve ontwikkeling van je omzet voorlopig nog wel even doorzet. Wat moet je nu doen?
Een verhuurder die graag een hogere huurprijs zou willen en een huurder die juist minder huur wil betalen. Hoe kun je een harde contractuele afspraak opzij zetten en een verandering van huurprijs afdwingen? Het is niet makkelijk, maar er zijn wel mogelijkheden.
De basis is contractvrijheid. Partijen mogen dus zelf afspreken welke huurprijs zij hanteren en op welke wijze deze huurprijs wordt vastgesteld: een vaste huurprijs of een huurprijs die afhankelijk is van de omzet. In de standaardcontracten is in de algemene voorwaarden ook een bepaling opgenomen over indexering van de huurprijs. De huurprijs stijgt dus ieder jaar met het consumentenprijsindex mee.
Huurder en verhuurder kunnen echter onder omstandigheden een wijziging van de huurprijs vorderen bij de kantonrechter. Het vorderen van een nadere huurprijsprijsvaststelling is mogelijk:
- voor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd: telkens wanneer vijf jaar zijn verstreken na de dag waarop de laatste huurprijsvaststelling is ingegaan; en
- voor de huurovereenkomst voor bepaalde tijd: telkens wanneer vijf jaar zijn verstreken na de dag waarop de laatste huurprijsvaststelling is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
Om te voorkomen dat er teveel geprocedeerd wordt over huurprijs, is in de wet opgenomen dat je niet naar de rechter kan als je niet eerst een deskundigenrapport hebt aangevraagd. Huurder en verhuurder moeten in goed overleg gezamenlijk een deskundige inschakelen die een waardebepaling maakt. Als je er met elkaar niet uit kan komen wie als deskundige ingeschakeld kan worden, kan de rechter worden gevraagd om de knoop door te hakken. Pas als er een deskundigenrapport ligt en partijen het niet eens kunnen worden over een nieuwe huurprijs, zal een wijzigingsprocedure gevoerd kunnen worden.
Vraag: heeft het voor bovenstaande voorbeelden zin om een wijzigingsprocedure op te starten?
Vergelijk je eigen situatie eens met deze voorbeeldsituaties en laat je adviseren over de mogelijkheden tot het wijzigen van de huurprijs. Dat kan een hoop geld opleveren/schelen!
Als je nog vragen hebt naar aanleiding van dit artikel, bel of mail me gerust (06-4328 9695 / mail@dirlex.nl). Deel dit artikel vooral ook met mensen uit je netwerk die hier mogelijk wat aan hebben.
Hartelijk groet,
Kemal Dirlik
