Heeft u vragen?
072 - 785 8085
06 - 4328 9695​
mail@dirlex.nl

CORONA EN HUUR

wanneer kan een huurder zich op huurkorting beroepen?

Dit is een gastblog van mr. Mart van Genugten (www.noordas.eu).

Als gevolg van de nieuwe coronamaatregelen kunnen veel ondernemingen voor nog langere tijd niet op normale wijze gebruik maken van door hen gehuurde bedrijfsruimtes. Daarom is het van belang te weten wanneer een huurder zich als gevolg van de coronacrisis op korting of prijsvermindering kan beroepen. Door de publicatie van rechtspraak in de afgelopen maanden is al wat meer duidelijk geworden over de spelregels.

Als uitgangspunt geldt dat een lagere omzet of inkomsten door de coronacrisis nog niet betekent dat  huurkorting bij de rechter afgedwongen kan worden. Alleen als door de overheid opgelegde coronamaatregelen er rechtstreeks voor zorgen dat de gehuurde bedrijfsruimte niet meer normaal kan worden gebruikt, kan een verhuurder eventueel gedwongen worden de huur te verlagen. Hiervan is sprake in geval van verhuur van bedrijfsruimtes voor horeca, evenementen, sportscholen, bijeenkomsten etc. Voor winkels is huurkorting in beginsel niet aan de orde, er zijn immers geen overheidsmaatregelen die de exploitatie van een winkelruimte verboden of onmogelijk maakten. Voor kantoren geldt hetzelfde. Omdat kantoorpersoneel thuis kan werken is de exploitatie van het bedrijf niet direct in gevaar.

Als sprake is van een bedrijfsruimte die als rechtsreeks gevolg van de coronamaatregelen niet normaal geëxploiteerd kon of kan worden kan de huurder zich op het standpunt stellen dat sprake is van een gebrek of van gewijzigde omstandigheden waardoor de huurprijs moet worden aangepast. Rechters hebben inmiddels in diverse uitspraken bevestigd dat zij vinden dat de coronacrisis een dermate onvoorziene en uitzonderlijke omstandigheid is dat een beroep op huurprijsvermindering kan slagen.

Om te bepalen of in een concreet geval de huur verminderd dient te worden en in welke mate zal een rechter hierbij naar de volgende omstandigheden kijken:

  • Hoe ver en hoe lang beperk(t)en de coronamaatregelen een normaal gebruik?
  • Hoe groot is de omzetdaling door de coronamaatregelen?
  • Heeft de huurder zich ingespannen om de omzetdaling te beperken of compenseren?
  • In hoeverre is de verhuurder afhankelijk van de betalingen door de huurder en welke gevolgen heeft de huurkorting voor hem?
  • In hoeverre is de huurder voor zijn voortbestaan afhankelijk van huurkorting?

In een aantal uitspraken is naar aanleiding van de bovenstaande criteria besloten dat de verhuurder tijdelijk genoegen dient te nemen met 50% van de huurprijs. De risico’s en de gevolgen van de coronacrisis worden op die manier gelijk verdeeld tussen huurder en verhuurder.

De afgelopen tijd zijn verhuurders en huurders meestal in staat geweest om zelf afspraken te maken over een huurkorting of uitstel van betalingen. Voor zover nog geen overeenstemming is bereikt kan door de huurder alsnog met terugwerkende kracht een beroep gedaan worden op huurkorting. De nieuwe maatregelen die een normaal gebruik wederom beperken geven de huurder extra argumenten hierbij. Soms zullen huurder en verhuurder naar aanleiding van de vorige coronamaatregelen al overeenstemming hebben bereikt over een tijdelijke korting, waarbij de huurder heeft toegezegd na een bepaald aantal maanden de huurbetalingen weer volledig te hervatten. In dat geval kan het moeilijker kan zijn om nogmaals korting af te dwingen. De verhuurder kan dan stellen dat de huurder bij het maken van de afspraken rekening had moeten houden met risico dat de coronamaatregelen zouden herleven of langer aanhouden.

Dirlex staat veel ondernemers bij die te maken hebben met de gevolgen van de coronacrisis. Heeft u hierover vragen, dan kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen.

Deel op social media

Loading